2026-09-28 · YN 상세페이지

전월세 계약 시 주의사항 완전정복 — 절차부터 주의점까지

전월세 계약 시 주의사항, 검색해보면 정보는 많은데 정작 뭐부터 해야 할지 막막하셨을 겁니다. 이 글에서는 부동산의 핵심만 골라 실제 순서대로 안내합니다.

부동산은 한 번의 실수가 수천만 원, 때로는 전 재산으로 돌아옵니다.

전월세 계약 시 주의사항가 중요한 이유

부동산은 한 번의 실수가 수천만 원, 때로는 전 재산으로 돌아옵니다. 특히 계약 단계의 권리 확인은 나중에 되돌릴 수 없습니다. 반대로 기본 절차만 알아도 대부분의 사고는 예방할 수 있어, 공부 대비 효용이 가장 큰 분야입니다.

시작 전 알아둘 기본기

핵심 서류는 등기부등본(갑구=소유권, 을구=근저당 등 담보)과 건축물대장입니다. 갑구에서 진짜 소유자를, 을구에서 빚이 얼마나 잡혀 있는지를 봅니다. 전세라면 "내 보증금 + 선순위 근저당"이 집값의 몇 %인지가 안전의 핵심입니다. 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)을 갖춰야 보증금을 지킬 수 있습니다.

등기부등본 직접 떼서 확인

인터넷등기소에서 몇백 원이면 즉시 열람됩니다. 중개사가 보여주는 것 말고 계약 당일 최신본을 직접 발급하세요. 갑구의 소유자와 계약 상대가 같은지, 을구에 근저당·가압류가 있는지 봅니다.

시세와 선순위 채권 계산

보증금 + 선순위 근저당 합이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 보는 것이 일반적입니다. 국토부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적의 실제 거래가를 확인하세요.

계약서 특약으로 방어

"잔금일까지 근저당 설정 금지", "권리관계 변동 시 계약 해제 및 배상" 같은 특약을 넣으세요. 계약금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다.

전입신고 + 확정일자 즉시

이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루만 늦어도 그 사이 설정된 근저당에 순위가 밀립니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입도 함께 검토하세요.

비용은 얼마나 들까

취득세는 주택 가격·면적·보유 주택 수에 따라 달라지며, 중개보수는 거래금액 구간별 요율 상한이 정해져 있습니다. 여기에 법무사 비용·이사비·복비가 붙으니 예산은 매매가 외에 여유분을 반드시 잡으세요. 정확한 세율은 위택스·홈택스에서 모의계산으로 확인하는 것이 안전합니다.

많이들 놓치는 함정

전세 사고의 대부분은 ① 등기부를 계약 당일 확인하지 않음, ② 선순위 근저당을 대수롭지 않게 넘김, ③ 전입신고·확정일자를 미룸, ④ 소유자 아닌 계좌로 송금, ⑤ "신탁 등기" 물건에서 신탁사 동의 없이 계약하는 경우입니다. 시세보다 지나치게 싼 매물은 반드시 이유를 확인하세요.

장기적으로 이득 보는 습관

계약서·영수증·등기부 사본은 스캔해서 보관하세요. 분쟁 시 증거가 됩니다. 그리고 계약 만료 6개월~2개월 전에는 갱신 의사를 명확히 통지해야 분쟁을 줄일 수 있습니다. ※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 제도·수치·요율은 변경될 수 있습니다. 실제 적용 기준은 반드시 해당 기관의 공식 안내나 전문가 상담으로 확인하세요.

자주 묻는 질문

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